Inmuebles y Desarrollo Inmobiliario
Guía de cumplimiento PLD/FT para agentes, promotores y desarrolladores inmobiliarios (Fracción V). Umbrales 2025, aviso al SAT y prohibición de efectivo.
Fracción V - Inmuebles y Desarrollo Inmobiliario
Una de las Actividades Vulnerables más relevantes para el sector inmobiliario mexicano.
Desarrolladores
Construcción y desarrollo de bienes inmuebles
Inmobiliarias
Comercialización e intermediación inmobiliaria
Agentes
Promotores inmobiliarios y agentes de ventas
Crowdfunding
Plataformas de financiamiento inmobiliario
Definición de la Actividad Vulnerable (Fracción V)
Esta actividad incluye la prestación habitual o profesional de servicios de construcción, desarrollo o comercialización de bienes inmuebles.
Las obligaciones bajo esta fracción aplican a desarrolladores, constructores, inmobiliarias y agentes/promotores inmobiliarios que reciban recursos de las operaciones.
Construcción
Servicios de construcción de bienes inmuebles de forma habitual o profesional.
Desarrollo
Desarrollo de proyectos inmobiliarios y urbanización.
Comercialización
Venta y comercialización de bienes inmuebles.
Intermediación
Intermediación en la transmisión de propiedad o constitución de derechos.
Umbrales Aplicables
| Obligación | Umbral (UMAs) | Equivalente Aproximado (MXN 2025) | Requisito Detonado |
|---|---|---|---|
| Identificación | 4,815 UMAS | $544,769.10 | Integrar el Expediente de Identificación (KYC y Beneficiario Controlador) del cliente |
| Aviso | 8,025 UMAS | $907,948.50 | Presentar el Aviso ante el SAT/UIF |
Momento Clave
Momento Clave para el Aviso (Agentes y Desarrolladores)
La obligación de dar Aviso se genera a partir del momento en que se recibe el dinero, no cuando se firma la escritura pública.
El Aviso debe presentarse la primera vez que se recibe un monto que excede el umbral de aviso (8,025 UMAS).
Recepción de Dinero
La obligación se genera al recibir el dinero, no al firmar la escritura pública.
Primera Vez
Se presenta la primera vez que se recibe un monto que excede el umbral de aviso.
Un Aviso por Operación
Se presenta un aviso por operación (por inmueble o contrato).
Plazo Límite
Día 17 del mes inmediato siguiente a aquel en que se realizó la operación.
Independiente de Escrituración
Aun cuando se termine de pagar después o la escrituración se realice posteriormente.
Prohibición de Efectivo
Prohibición de Efectivo (Artículo 32) – Máximo Riesgo
La LFPIORPI prohíbe expresamente dar o recibir pagos en monedas, billetes (efectivo) o metales preciosos (oro y plata) en operaciones inmobiliarias.
Esta prohibición es absoluta por ley cuando el monto sea igual o superior a 8,025 UMAS ($907,948.50 MXN).
Prohibición Absoluta
No se puede recibir efectivo o metales preciosos en operaciones inmobiliarias.
Multas Severas
Multas del 10% al 100% del valor de la operación por violar esta restricción.
Control Estricto
La multa aplica incluso si se excede el tope por varios pagos pequeños que en conjunto superan el umbral.
Riesgo de Quiebra
Las multas pueden representar pérdidas millonarias que pueden llevar a la quiebra de la empresa.
8,025
UMAS
$907,948
MXN
10%
Multa Mínima
100%
Multa Máxima
Obligaciones Adicionales
Obligaciones Adicionales y Cumplimiento
Además de los umbrales y avisos, existen obligaciones adicionales críticas para el cumplimiento completo de la LFPIORPI en el sector inmobiliario.
Obligaciones Críticas
- Manual PLD/FT: Elaboración y observancia obligatoria
- Resguardo de Información: Conservación por 10 años
- Beneficiario Controlador: Identificación obligatoria
- Documentación: Física o electrónica
- Tiempo: Identificación previa a la venta
Distinción Notarios
Distinción Relevante (Notarios vs Agentes)
Es crucial distinguir las obligaciones de la Fracción V (Agentes/Desarrolladores) de las de la Fe Pública (Notarios y Corredores Públicos) (Fracción XII).
Notarios:
Obligación se detona al otorgarse el instrumento público
Plataforma de Aviso:
Notarios usan Declaranot, Agentes usan SPPLD
Momento Diferente:
Notarios: Escrituración | Agentes: Recepción de dinero
Resumen de Cumplimiento
Puntos Críticos para el Sector Inmobiliario:
- Umbral de identificación: 4,815 UMAS ($544,769.10)
- Umbral de aviso: 8,025 UMAS ($907,948.50)
- Prohibición absoluta de efectivo arriba de 8,025 UMAS
- Aviso al recibir dinero, no al escriturar
Obligaciones Adicionales:
- Manual PLD/FT obligatorio
- Conservación de documentos por 10 años
- Identificación de Beneficiario Controlador
- Registro en SPPLD (no Declaranot)